租售同权租房落户政策是怎样的 作者：未知     时间：2017-10-28    来源：互联网

　　职工社会保险满5年;在济南，租赁者除了要有合法稳定的租赁住房外，还要有合法稳定的就业，并且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年。核心人群还可以放宽条件。

　　2、租购同权，能否落到实处?

　　业内人士认为，取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，将成为一种新的趋势。此前，住建部等九个部门联合印发通知，选取广州、深圳、南京等12个城市为首批试点，加快发展住房租赁市场。未来，这12个城市是否会加入“租房落户”的阵营?某某地产领头分析师认为：“肯定会”。

　　租房可以落户，可以说是“租购同权”在户籍领域的体现。采访中，更多市民关心，租房真的能够享受到和买房一样的基本公共服务吗?国务院发展研究中心房地产研究员刘卫民指出，人们更期待与户籍捆绑在一起的优质公共资源。

　　刘卫民说：“从现在大家的诉求来看，可能只是‘住’还不行，大家更加关注在住房之上的一些社会公共服务包括教育、医疗、卫生等。过去社会公共服务的配置往往是跟户籍人口挂钩的。现在要和常驻人口挂钩。”

　　3、租房落户，能上学区名校么?

　　以眼下火热的“学区住房”来说，不少家长期待，租房落户是不是就意味着孩子可以上学区名校?业内人士认为，这种想法并不现实。

　　以无锡为例，无锡市户籍人口的入学条件是：户 口、房产证、实际居住地三项统一。这也就意味着尽管租房落户满足了“户籍 实际居住”两个条件，但是并不满足“房产证”这一入学条件。

　　此外，租房落户必须征得房东的同意。有业主表示，考虑到今后少有公共资源可能有的“排他性”条件，以及现阶段的租售比，对于自己不公平。

　　4、保障租购同权，需要政策跟进

　　某某地产领头分析师认为，基于租赁关系的立场不同，房主一般不会愿意承租人落户，这就可能引发权利分割的冲突，引发租金上涨，关键是要看政策细则如何设置与落地。

　　媒体评论员马立明也认为，保障租购同权，需要有更为细致的操作政策跟进。马立明说：“我们要客观地看到这一新政在实际操作中的困难。同权的人多了，但优质教育资源规模有限，如何分配是个难题。因此，新政必须有细节操作的跟进，不能是‘一刀切’，而是‘组合拳’。”

　　5、平抑房价， 租房时代到来

　　不少市民表示，如果租房能够享受到买房同样的福利，可以暂时延缓买房的考虑。业内人士认为，租购同权将会促进住房租赁市场的发展，进而起到平抑房价的作用。

　　业内分析指出：“住房租赁市场会分流一些购房需求，使整个住宅的房价上涨幅度得到一定控制，比如能够稳定市场交易。现在只是开始，我国这种租赁市场是短板，需要进一步补上，估计需要十年到二十年。”

　　租房时代到来，也吸引了越来越多的开发商布局住房租赁市场。根据统计，目前排名前30的房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

　　二、租购同权扩大范围了，带来影响有哪些

　　广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。然而，一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金?

　　两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化?政府、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场?是否会导致租金的大幅波动?

　　此前，九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，12个城市被列为试点城市。记者梳理发现，广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容，各地均着力加强承租人权益保障。多地提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。

　　1、增供应

　　租赁房源更充足 将抑制房租过快上涨

　　“增供给”是加快发展住房租赁市场的大前提，官方的这一“加法”操作体现在两个方面：一是增加租赁市场的房源数量;二是同步扩充租赁主体的类型，即房源类型。

　　为多渠道筹集租赁房源，广州采取了直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。首先，以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积;其次，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。

　　武汉则采取了按比例配建租赁住房的方式增加供给，在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取合适新房，按比例(约为10-20%)配建租赁住房。

　　在扩充租赁主体方面，郑州提出，要发挥国有住房租赁企业的引导作用，2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源将占全市增量的20%左右。

　　南京则为新型租赁主体的培育设置了具体目标，2017年，国有规模化住房租赁企业不少于14家，民营和混合所有制试点企业不少于4家，房地产经纪机构试点不少于2家;同时还将成立住房租赁管理联盟。

　　“随着更多更靠谱的租赁房源入市，将对房租的过快上涨起到一定抑制作用。”业内人士在接受中新网记者采访时表示。

　　2、搭平台

　　房源全纳入 未来租房更容易、省心、少走路

　　试点城市已发布的方案中，均涵盖了搭建政府住房租赁交易服务平台这一重要内容，杭州更率先宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服合作搭建全国头个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线。

　　据了解，建成后的杭州住房租赁监管服务平台，将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。

　　“具体的应用场景和体验流程，还有待杭州主管部门出台细则和规范。”蚂蚁金服工作人员对中新网记者表示，目前，相寓、自如等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。

　　租赁环节全覆盖、房源全纳入、服务一体化是各地搭建服务平台的基本原则。

　　如南京提出，打造房源信息发布“一张网”，为企业和群众提供多渠道、无差别、全覆盖、全业务、全过程的便捷服务;广州要求，推广线上线下租赁服务一体化，实现现代租赁产业链条信息的全方面交互;佛山也表示，将整合各租赁企业的租赁管理系统，提供信息发布，房源核验和网上备案，居住信息申报等服务，同时，对个人承租住房租金支出给予有关优惠。

　　3、建信用体系

　　红黑名单等手段加强监管 推进月付房租模式

　　针对杭州住房租赁交易服务平台，有两个体系值得期待：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等;其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。

　　不仅是杭州，成都、南京等地同样提到了信用体系建设。

　　比如，成都就将在全市统一的住房租赁交易服务平台中，搭建各类住房租赁市场主体的信用管理体系，设置“红名单”和“黑名单”制度，通过公示形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　无独有偶，南京也要求健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”、“黑名单”分类管理制度，将信用记录纳入信用信息共享平台。对诚实守信、规范经营的租赁主体，优先享受优质服务和支持政策;对存在违规行为的中介机构，将其纳入租赁平台黑名单，对外公示，对严重失信主体实施联合惩戒。

　　在专家来看，信用评价体系能让之前的不可能变为可能。“在一个互联网信用查询体系建立后，按月缴纳租金模式才能推进，甚至可以免租金。或者说，承租人可以灵活采取不同的租金支付方式，大胆引入按揭租房模式。”

　　强保障——

　　购租同权 租户可享入学、医疗等更多权益

　　一个多月前，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后，包括不在试点12城内的北京、无锡等地也发文明确承租人子女就近入学的权利。

　　伴随租房市场的改革浪潮，承租人还能享受到哪些权益?对此，南京提出，非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明，申领居住证;本市户籍承租人子女，按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育。同时，逐步实现购租同权，特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。

　　沈阳甚至还为购租同权的实现设置了时间表。沈阳规定，2018年12月底前，持有居住证的承租人按规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面享受公共服务和便利，实现购租同权。

　　成都虽未明确提出“购租同权”，但也提出要让承租人住的更安心，明确要引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

　　如此来看，租购同权绝非狭义的概念，而将逐步覆盖到社会保障的方方面面。

　　“购租同权，就是通过政策引导来提高租房者待遇，最终达到维护租赁关系稳定的目的。”某某地产领头分析师如是说。

　　据某某地产研究中心最新统计数据显示，近一年多时间里，已有近30个省市出台了有关住房租赁市场的政策内容。专家认为，“对楼市调控来说，建立购租并举的住房制度，不仅是房地产长效调控的机制之一，长远来看，还能减少非理性购房需求，避免房地产市场大起大落。”

　　根据租售同权租房落户政策的规定，我们可以看出，该项政策的实施，给租赁行业带来了福音，也抑制了我国房价的上升程度，由于各地的教育等资源是有限的，故而该项政策的实施存在一定的难度，所以为了使该项政策落实到位，各地也实行了诸如建立信用体系等方法。

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