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李文谦律师 李文谦律师,中国政法大学法学硕士,中国传媒大学工商管理学硕士(MBA),中国拆迁征地领域知名律师,律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律,迄今已有十一年法务工作经验,在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国... 详细>>

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律师姓名:李文谦律师

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拆迁补偿

地产征地流程详细指导

我觉得有关系很重要,最好先谈好公司与村里的利益分配问题,至于拿地程序:一般是先确定该村被纳入旧村改造范围,然后做土地的一级开发,再把土地进入储备中心,最后通过招拍挂获得土地

先做村庄调查,确定土地性质(如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等,不同性质的地价格不一样),然后进入土地储备,从而进入土地招拍挂程序。从而拿地,开发。

关系第一要保证土地能拿到与镇政府做好合作协议剩下的就是走程序

其次做好村数据整理和拆迁补偿测算,和拆迁安置办法和测算。对应市价测算投资收益做生意最主要是不能亏撒

最后1800亩是一个大村子很难搞差拆非常麻烦最好和政府合作他们负责动员\拆迁不然日后有你受的

总之城中村、新农村改造都是政府的亮点和政绩工程,他们对这个事情的需求也是比较大的。谈合作的时候不要太迁就他们,现在这种形势,一定要做好投资测算以防折本。

第一步:确认能否开发!自己能做的内容是;1,查一查该宗地有无城市规划(镇域规划)?所开发的内容与城市规划所确定的土地使用性质有无矛盾之处?2,查一查土地利用规划,土地利用能否作平?确权了没有?使用耕地有多大(此项涉及审批权限)?占补能否平衡?年度计划中还有无征地指标?如果上述问题都解决了下一步该找政府帮忙解决了。

第二步:上区县级的政府办公会,初步定下来土地开发的计划(主体,进度,资金等)上报省市级的土地主管部门(北京比较规范:11个委办局联席会讨论)确定土地开发的实施方式(授权,招标)(顺便说下在;各地的开发方式不大一样归集起来约三种,北京方式,重庆方式及杭州方式各有不同的特点)。

第三部:规划是龙头,由实施主体到规划部门确定准确的用地范围(红线图及拨地钉桩)拿出规划意见书或规划设计条件确定土地的开发强度。

第四步:土地预审,完成后列入当年的年度计划会同征地事务所作出一书四方案上报有审批权的一级政府获得征地批复。

第五步:发布征地公告组织征地听证与被征地集体经济组织签订土地补偿协议及劳动力安置协议。此协议需得到三分之二以上的村民代表同意后才能签订生效。

第六步:完成补偿后进行征地结案,办理建设用地批准书。征地最后完成。到国土局办理土地划拨手续。

一、关于征地补偿标准

(一)统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准,报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。

(二)统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用,不能使被征地农民保持原有生活水平,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,由当地人民政府统筹安排,从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

(三)征地区片综合地价的制订。有条件的地区,省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县(市)征地区片综合地价,报省级人民政府批准后公布执行,实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

(四)土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则,土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收,同时农村集体经济组织撤销建制的,土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

二、关于被征地农民安置途径

(五)农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地,应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等,首先使被征地农民有必要的耕作土地,继续从事农业生产。

(六)重新择业安置。应当积极创造条件,向被征地农民提供免费的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。在同等条件下,用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地,应当将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,并建立社会保障制度。

(七)入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿的前提下,被征地农村集体经济组织经与用地单位协商,可以以征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

(八)异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的,在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下,可由政府统一组织,实行异地移民安置。

三、关于征地工作程序

(九)告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。

(十)确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

(十一)组织征地听证。在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

四、关于征地实施监管

(十二)公开征地批准事项。经依法批准征收的土地,除涉及国家保密规定等特殊情况外,国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县(市)国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定,在被征地所在的村、组公告征地批准事项。

(十三)支付征地补偿安置费用。征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后,应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

(十四)征地批后监督检查。各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的实施情况进行监督检查。因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的,当地国土资源部门应积极会同政府有关部门,切实采取有效措施,多渠道解决好被征地农民的生产生活,维护社会稳定。 


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