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李文谦律师 李文谦律师,中国政法大学法学硕士,中国传媒大学工商管理学硕士(MBA),中国拆迁征地领域知名律师,律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律,迄今已有十一年法务工作经验,在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国... 详细>>

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拆迁补偿

被拆迁人应得事前补偿

行政机关考虑工作效率,地方政府考虑执行力,拆迁人考虑降低成本,被拆迁者也在为自己的一席之地抗争,这中间是多方利益的较量……

全国两会前,国务院法制办对《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》向社会征求意见,引起全国百姓强烈反响。3月9日,搜狐网、燕赵都市报(网),就此热点话题对话全国政协委员、四川鼎立律师事务所首席合伙人施杰,北京市才良律师事务所律师主任王才亮。

“被拆迁人”应得事前补偿

“土地是国家所有,但国家给了我这块土地的使用权,你要动我的资产,却完全没有我的事?”之前,开发商拿到拆迁主管部门文件,就如同拿到了尚方宝剑的情况将有望在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中得到更改。“一旦获得拆迁许可,就应该和被拆迁人之间达成一个补偿机制,先补偿,然后再说怎么去拆、怎么去搬。”全国政协委员、四川鼎立律师事务所施杰说,随着《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》的公布,原本缺位的“被拆迁人”即将获得发言权。同时,也将解决有的干部“亲开发商,远老百姓”的问题。

施杰委员说,以前在拆迁方式上也没有很多明确条例,所以出现了很多暴力拆迁。而像给那栋重庆最牛钉子户断水、断电、断气、断道路的做法也将被明令禁止。“政府的工作都是为了助民生,别只你管拆迁,其他部门管扶贫。”施杰委员说,征求意见稿体现了以人为本。

妥善界定公共利益范围

“我注意到现在强制性的拆迁,往往是以公共利益为借口。”施杰委员说,城市化进程中,是为了更多人的幸福,让大家生活得更好,环境也更漂亮,是符合公众利益的,但是有个别的地方,政府及拆迁者将公共利益的概念嫁接于商业目的中去了,“这就涉及到怎样划分公共利益和商业利益”。

“旧城改造就不能笼统地说是公共利益。比如说我要修一个下水道,下水道所经之处那是公共利益,或者这条路长期没有消防通道,我需要拆出一条路来做消防通道,只有这样为了大家的安全,才可以叫做公共利益。”北京市才良律师事务所律师主任王才亮说,包括为改善旧城中基础设施进行的改造也是公共利益,但需要防止搭顺风车。

“我就做过一个有上面批文的案子,同意这个地方修一条两米宽的马路,结果上面领导发下来的批文是向路两边各扩4.5米到5米。”王才亮表示,公共利益范围是人们争论的焦点,“如果公共利益范围定得过窄,实际过程中没有意义;如果设得过宽,就会引起动荡。”

拆迁补偿机制是关键

此次征求意见稿中,提出了公平拆迁的意见。王才亮说,他在北京曾做过一个调查———100份拆迁房价格评估报告,没有一份是符合实际情况的。

“当地的房价卖到4万元一平方米,而评估师出具的报告没有一份是每平方米超过5000元的。出了什么问题?”王才亮说,过去是根据房屋的区位、新旧、建筑面积来确定价格,区位指标往往是地方政府来定,再讲新旧情况,二三十年的房子一折旧就没多少钱了,“这对老百姓没有办法公平”。

“评估价格完全是一种对市场情况的主观判断,会受到很多因素的影响。所以,不要以评估为基本原则。”王才亮认为,山东、北京都积极推进了一个不错的制度,就是房屋拆迁的情况下,按新的商品房价格计价。“拆迁的价格,是之前拆迁条例经常发生纠纷的焦点中的焦点。”施杰委员说,首先就直接给被拆迁者一个必须得接受的价格,并且这个价格和市场价格之间还有很大的差异,“这样换我,我也不服”,而新的征求意见稿就应该按照市场价,并以拆迁当时的市场价格来评定,并将价格标准细化。施杰委员认为,毫无疑问,拆迁过程中补偿机制的设立,是整个拆迁条例中的关键和核心。


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